铺面出租是否受抵押的影响？

[导语]：2015年6月1日，国际儿童节。刚一打开办公室的门，王涛和郭建二个当地有名气的大服装销售商就来到我的办公室，诉说所承租的铺面前几天因为原主人已变卖，新主人要求他们一个星期之内腾空铺面，否则强行断水断电。二位目前很迷茫，不知如何是好？想咨询胡律师，想让胡律师支上一招！

[案情简介]：王涛和郭建都是本地较大的服装销售商，所租铺面毗邻，生意一直顺风顺水，但是最近均遇到了同样的麻烦。两家的铺面原主人都把抵押给债权人的铺面卖掉还债了。因为铺面地段好，新主人都想亲自做买卖，要求他俩立即腾空铺面，另谋生路或者另找门面做服装销售。

王*和郭*怎么舍得哟？这里是做买卖的黄金地段！他俩急忙请来律师，商量挽救之策。律师只问了两个问题：

“原主人和债权人的抵押合是何时签的？”王*和郭*答道：“都是去年春节的时候所签”。

“那你们两位是什么时候租的铺面？”王*答：“我是去年的夏天。”郭*答道：我前年就租了。”

王*和郭*两个面面相觑：难道问题的关键在这里吗？

根据《物权法》第一百九十条之规定：“订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。”

根据上述法律规定，郭建所租铺面在订立抵押合同前，“买卖不破租赁”，原租赁合同仍然有效。新主人要求他腾出铺面的做法是违法的，法院不会支持的。

王*所租铺面是在订立抵押合同后，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权，新主人要求他腾出铺面是合法的。若执意不腾空铺面，法院会依法进行强制执行。

王*和郭*只是签订出租合同时间的不同，就有着截然相反的结果，这正是问题的关键所在。

综上，胡永红律师赋七言诗一首，以示小结：

铺面出租是否受抵押的影响？

黄金地段租铺面，主人欠债将其卖；

新主要求腾空房，自己经营把钱赚；

出租在前受保护，买卖不破房租赁；

出租在后抵押先，不得对抗抵押权；

同是铺面出租权，先后不同果相反。

同是天涯冷落人，相逢何必曾相识。

作者：胡永红  律师   

撰稿时间：2015年6月2日